2011-08-11

【一】首次購屋注意事項:

■慎重考慮再決定

購屋之前應先確定其目的,為投資或自住,再做明智的抉擇,並且在下訂之前最好先考慮清楚,舉凡房價、地段、區位等皆須做好事前的評估衡量,是否負擔得起?以免事與願違,後悔不已!

 

1.須就自己的經濟能力選購,不要因賣方或(仲介公司)說要幫忙申請貸款而輕率地訂購超出自己能力範圍的房子。

 

2.確定購屋之目的是自住、投資或辦公;俾對標的物的選擇標準更明確。

 

3.確定自己的選擇範圍(考慮因素包含家庭收支、生活機能與空間需求)。

 

4.實地查看房屋座落週遭環境,屋內格局,建材及設備,有無車位,車位使用人,產權是否清楚。

 

5.現場查看房屋有無租賃或被占用情形。

 

【二】簽約前注意事項:

 ■產權調查

做好產權調查的工作是防止買賣糾紛的重要關鍵,產權之於房地產猶如身份證之於個人一般,因此購屋之前應先針對建照、權狀及登記簿謄本之內容詳細加以瞭解,俾確保購屋之權益。

 

 ■合約條款

合約條款一定要詳細閱讀,或請教專家後再行簽訂,尤其是契約上有關之任何承諾都必須一一載明清楚,包括稅費負擔,建材設備等,一點都疏忽不得,切勿有含混籠統之說詞,否則最後吃虧的必定是購屋者無疑。

 

1.付出訂金或(斡旋金)前,先查看地政機關所領取之土地、建物謄本,查看所有權人,不動產坪數及有無設定他項權利或被查封等細目。

 

2.務必要求與不動產所有權人簽約。

 

3.宜要求賣方說明該屋目前之使用狀況(是否出租 )

 

4.訂約時,最好將增建物一併記載並說明清楚。

 

5.不動產若設定抵押權,應事先接洽該抵之銀行或(押權人),請其提出借款憑證並說明欠款金額較為保險。

 

6.訂立購屋契約時,對於一般契約、增值稅、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅、代書費等費用負擔,應予明確註明於買賣契約書上。

 

【三】完整謄本內容:

 ■簽約當事人

應當以所有權人作為簽約之當事人,否則就應查明其是否有權代理,方可確保權益。其次,如遇賣方有置身國外或其他不在場之情事,則更應確實查明授權書、代理人等相關文件,避免受騙上當。

 

1.標示部 此部份可查出「地號」、「建號」、「地目」、「面積」等事項。

 

2.所有權部 此部份可查出所有權人之持份及異動狀態。

 

3.他項權利部 可查出所有權人設定之抵押權、典權、地上權或其他物權等。

 

【四】過戶相關費用:

 ■履約保證

簽訂契約時固可由律師、代書或親友作為見證人,而有規模之仲介公司亦辦理履約保證,其用意即在於若賣方不能依約履行交屋之義務時,仲介公司公司就必須負責完成契約內的一切責任,此對購屋者而言當較有保障。

 

■付款方式

房地總價包括自備款及銀行貸款在內,基本上任何一筆交易都應以現金為主要付款方式,不過房地產買賣動輒數百乃至上千萬,尤其除了自備款之外,絕大部份都是銀行貸款,因此對於銀行貸款的百分比以及自備款的支付方式就得事先約定清楚,以免日後橫生枝節。

 

 ■稅費負擔

稅費負擔是房屋買賣中最常見的糾紛,一般而言,移轉過戶前之地價稅、房屋稅、土地增值稅等皆應由賣方負擔,而產權登記規費、契稅、監證費、代辦費等應由買方負擔,因此買方為了能夠確實掌握購屋負擔,深入瞭解稅費項目及金額,實有其絕對之必要性。

 

■違約金

有關違約處罰的規定必須在合約中明訂清楚,例如違約金的算法,在何種情況下才算約....等,這些細節均不容忽視,以免日後有所糾紛卻無「法」可循,或是罰則不痛不癢,對己身權益就無法作有效保障。

 

1.監證費 -->    按契約書所載價值課徵百分之一,辦理地點在鄉鎮6市區公所。

 

2.公證費 -->    按契約書所載價值課徵千分之一,辦理地點在地方法院公證處。(:監證費與公證費擇一辦理)

 

3.印花稅 -->    按照買賣合約貼足千分之一的印花。

 

4.契稅 ----->    不動產因買賣而取得所有權者,需繳納的契稅為契價的6%。

 

5.代書費 -->    一般而言,買賣約12,000 14,000元,設定抵押約4,000元,塗銷約2,0003,000元,抵押權權利內容變更約4,000元。

 

6.教育捐 -->    不動產坐落於台灣省需加徵契稅之30%的教育捐。

 

7.地政規費 ->  過戶-不動產買賣價格(公契)之千分之一;設定抵押權-設定金額之千分之一。

 

【五】交屋期限:

房屋之買賣契約對於交屋期限應記載得愈詳細愈好,因其不僅直接關係到產權之取得與保障問題,若現階段仍寄人籬下,則更需考慮到租賃契約等相關事項。至於若無法如期交屋,又該如何處罰等,這些都必須明訂清楚。

 

 

 
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